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房地产行业：营改增长期利好地产行业 维持超配评级

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　　2016年3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中指出“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。”至此，营业税将完全淡出历史舞台。

　　一般计税与简易计税。房地产企业作为一般纳税人销售自行开发的房地产项目，于2016年5月1日之后开工的项目适用于一般计税方法。而在5月1日之前已经开工的老项目，开发商可自行选择一般计税方法或简易计税方法。老项目计税方式一经选择，36个月内不得变更。

　　营改增将减轻税负。根据我们计算，所需缴纳的增值税相比同样情形下的营业税低出约44％。从理论上讲，所有毛利率低于45％的开发商均有可能受益于营改增。

　　营改增可改善现金流。开发商在收到预售款的即期应当按照预售款的3％进行增值税预缴。与此前5％的营业税税率相比，对开发商当期的现金流压力有所缓解。但增值税最终清算时间尚不明确，可能对开发商未来某一时期的现金流出产生一定压力。

　　营改增对损益表影响不一。营业税属于价内税，增值税属于价外税，将导致营改增后开发商入账销售收入出现下滑。假设实际销售价格保持不变，销售收入将下滑9％，毛利和净利将见到双位数下滑；假设名义销售价格保持不变，考虑到税负减轻，毛利和净利将分别增加9％和20％。

　　从理论到实践的过渡。我们覆盖的大中型中资地产开发商2015年毛利率为11％-38％，平均税负减轻23％-72％。我们发现大多数开发商对于老项目倾向于简易计税方法，因此营改增的实际影响在2018年之前料将非常有限。

　　行业未来发展趋势。我们预计精装房比例将进一步增加，开发商在市场营销的支出也将有所增长。此外，由于5月1日起适用于增值税一般计税方法的房地产项目销售可以开始给出增值税发票并被允许在首两年作为进项实现全部抵扣，将有助于推动非住宅房地产项目的进一步去库存。

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