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房地产：投资不起 政策不止

　　事件：8 月31 日，住建部、财政部、人行发布调整住房公积金购房首付比例的通知，对已有1 套房、但房贷偿清的购房者，在申请二套房公积金贷款时，可以按照20%为首付成数。

　　1、单从政策本身的角度，不会有好的效果

　　1）一线城市的问题在于贷款上限、而非首付比例，按照一线城市的购买力，以20%首付、120 万公积金贷款上限计，只能够买总价150 万元的房子，对于这对一线城市来说，没有参考意义；2）其他城市在于需求结构、更不是在于是否贷款，即便在利率在基准利率上浮、首付比例为6 成时，非一线城市的购房需求也是稳定增长，而非因为利率下行、首付比例下行有爆发式增长，原因就在于需求结构以自住需求为主。

　　2、然而，在销售好的时候，加以刺激需求的政策，醉翁之意在地产投资

　　由于针对二套房，所以可以说该政策不是针对自住需求、而是针对投资需求。同时，背景是销售好的情况下，按照前7 月的销售金额，同比增长了13.4%，然而，地产投资仅为4.3%，远低于GDP 增速，同时其重要组成部分拿地-26%、开工-17%，也就意味着，地产循环在新增投资部分停止了。
　　依靠居民加杠杆的方式，带动行业投资增长，不得已而为之，也刻意而为之。降准降息优先带动的是投资性需求，因为具备更高杠杆偏好的群体，对宽松更为敏感，按理，以投资需求带动销售回暖是不得已而为之，那么在已经有了货币宽松带动的销售回暖背景下，那这就是刻意而为之了。

　　3、投资不起、政策不止，联想到4 天前放开外资的政策，地产迎来新一轮行政政策放松
　　这是为了保经济增长的措施，当前拖GDP 增速后腿的地产投资，必将起带头作用，以限购限贷政策进一步退出开始，不排除出台超越限购限贷的政策出台，而最终的结果，是带动一线城市销售进一步回暖，三四线城市仍会在自住需求带动下进行稳步增长，首选布局一线的开发商，建议关注保利地产、首开股份。　　分析师：谢皓宇 (执业证书编号：S0570515070001)