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831房地产新政点评：短期提振与长期透支

　　华尔街见闻昨日报道，中国楼市再迎宽松政策，住建部、财政部与央行[微博]发布通知称，拥有 1 套住房并已结清购房贷款的二套房公积金最低首付款比例降至20%，自 2015年9月1日起执行。

　　此举意在刺激有需求的购房者入市，降低开发商库存，提振经济。不过这一政策此时出台，或许与3月的楼市新政热度减退有关。

　　齐鲁证券分析师罗文波在点评中写到：

　　步入三季度，经济形势更加错综复杂，面临来自各个方面的下行压力。从 7 月固定资产投资数据来看，累计增速下滑 0.2%，而房地产投资增速下滑 0.3%，延续 2013 年以来的下行趋势。我们看到自“3.30”房产新政颁布以来，商品房销售情况明显回暖，一线城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房价再上一城，形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端，尽管销售面积增速于今年2 月见底回升，开发资金与新开工同比亦于 3、4 月份左右开始回暖，而“新开工-投资”环节的景气度传导却迟迟未能完成。

　　投资周期尚未启动，销售情况又生变化。虽然 7 月的销售与融资情况尚属乐观，但从高频数据来看，8月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先，商品房周度销量回落，由 7 月份 70-80%的增速峰值稳定下滑至 8 月末的 20%左右；其次，房企拿地积极性有所下降，8 月土地成交增速始终在-40%左右徘徊；最重要的是，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，存销比由 7 月中旬的 35 反弹至 8 月下旬的48，如果现有库存无法得到有效消化，对新开工乃至投资分项的拉动则更加不可期。

　　高频数据所传递的种种信号表明，3 月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退，房地产消费并未产生新的内生动力，如果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。

　　如此一来便可以理解，在此前政策效应边际性递减之时，本次新政的出台有望再次提振销售，从而加快投资项企稳复苏，等到房地产投资触底回升之后，整个产业链传导将更加顺畅。

　　然而，“政策层频繁推出托市新政，在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。”罗文波指出。他具体指出：

　　去年三季度以来，楼市政策扶持的范围由首套房扩展到无贷款二套房、再到有贷款二套房，有置业需求的居民在政策的鼓励下将大概率提前实施购房计划，但 3 月末力度如此大的新政(除降低首付比例外，还包括缩小营业税征收范围)对楼市的提振作用也仅仅维持了四个月左右即现出疲态，迫使相关部委不得不接力刺激，那么这一轮地产小周期结束之后又将何处寻找增长点？我们对此并不乐观。